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Überblick Schweizer Mietrecht

Die Schweiz, ein Volk von Mietern. Zumindest noch im letzten Jahrhundert war für Schweizer Eigentum an einer Immobilie eher unüblich. In der heutigen Zeit wird Eigentum an der Wohnimmobilie jedoch wieder attraktiver. Nichtsdestotrotz ist und bleibt die Miete weiterhin wichtiges und unverzichtbares Element in der Schweizer Immobilienlandschaft. Folgender Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über wichtige Grundsätze des Schweizer Mietrechtes.

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Die Folgenden Regelungen finden sich im Schweizer Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR).

Einzug
Wurde ein Mietvertrag abgeschlossen, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Wohnung bzw. das Haus zum vereinbarten Zeitpunkt ordnungsgemäss zu übergeben und in einem tauglichen Zustand zu erhalten. Fragen Sie ihren Vermieter nach dem Rückgabeprotokoll. Dieses wird normalerweise am Ende des vorangegangenen Mietverhältnis erstellt und gibt Auskunft über den Zustand der Wohnung oder des Hauses. Achten Sie dann bei Ihrem Einzug speziell darauf, dass ein Übernahmeprotokoll geführt wird. Darauf werden sämtliche Mängel an der gemieteten Sache aufgelistet und am Ende von beiden Parteien unterzeichnet. Treten Mängel erst während der Mietdauer auf, so muss der Mieter diese dem Vermieter sofort anzeigen. Der Vermieter ist dann verpflichtet die gröberen Mängel zu beseitigen.

Mietzins 
Der Mietzins ist das Entgelt für die Nutzung der Wohnung. Er wird in der Regel am Ende eines Monats fällig. Der Mietzins unterliegt der freien Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Dieser Betrag wird normalerweise im Mietvertrag festgehalten.

Mietzinserhöhung
Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Eine entsprechende Erhöhung muss dem Mieter allerdings mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden. Weiter dürfen keine vertraglichen Erhöhungsbeschränkungen vorliegen. Schliesslich muss die Erhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular begründet werden. Begründet wird die Erhöhung beispielsweise mit: Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeiten, Kostensteigerungen für Unterhalt und Verwaltung, Hypothekarzinserhöhungen, Anpassung an die Teuerung
Wird vereinbart, dass der Mietzins dem Index der Schweizer Konsumentenpreise (KPI) folgt, so muss der Mietvertrag mindestens auf fünf Jahre abgeschlossen werden.

Mietzinskaution
Eine Mietzinskaution muss vertraglich vereinbart werden und darf bei der Miete von Wohnräumen drei Monatsmieten nicht übersteigen.

Beendigung des Mietverhältnisses
Hier muss zuerst zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden werden. Anschliessend kann eine Unterteilung in ordentliche und ausserordentliche Kündigung vorgenommen werden. Befristete Mietverträge werden auf eine fixe Dauer hin abgeschlossen. Sie enden grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Es bedarf daher auch keiner Kündigung.
Unbefristete Mietverträge werden ohne Festlegung einer vorbestimmten Vertragsdauer abgeschlossen. Eine Kündigung kann dann auch jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und der gesetzlichen Termine erfolgen, sofern nicht längere Fristen vereinbart wurden. Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist üblicherweise drei Monate auf den im Mietvertrag angegebenen Termin. Fehlt ein solcher, so gilt der ortsübliche Kündigungstermin. Ihre Wohngemeinde kann ihnen Auskunft darüber geben, welche Termine für Sie gelten.
Eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund kann sowohl bei befristeten wie auch unbefristeten Mietverträgen erfolgen. Sie kann durch den Mieter wie auch den Vermieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt hin ausgesprochen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Erfüllung des Mietvertrages objektiv unzumutbar ist. So zum Beispiel wenn der Mieter aufgrund einer neu eingetretenen Invalidität, nicht mehr fähig ist, die Treppen im Mietobjekt hinaufzusteigen.

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